【导语】：因西门停车场片区项目建设需要，福清市委、市政府决定征收西门停车场片区项目规划红线内的公寓楼、集资楼
西门停车场片区房屋征收补偿方案征求意见的告知书
因西门停车场片区项目建设需要，福清市委、市政府决定征收西门停车场片区项目规划红线内的公寓楼、集资楼。根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规及政策规定，现将经研究的该项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)予以公布并征求意见，征求意见期限自2019年3月14日至2019年4月12日为止(期限30日)，被征收人可在该期限内以书面形式将修改意见提交给房屋征收实施部门(福清市音西街道办事处，联系电话：85162116)，并附带本人身份证明和房屋权属证明原件、复印件各一份。
附：西门停车场片区房屋征收补偿方案(适用公寓楼、集资楼部分征求意见稿)
福清市人民政府
2019年3月14日
西门停车场片区房屋征收补偿方案
(适用公寓楼、集资楼部分征求意见稿)
因西门停车场片区项目建设需要，福清市人民政府已决定征收西门停车场片区项目规划红线内的公寓楼、集资楼。根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规及政策规定，为规范征收补偿安置行为，维护被征收人合法权益，制定本征收补偿方案。
第一部分 总则
一、基本原则
征收工作坚持“依法依规、民主公开、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，征收人主动接受监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。
二、征收范围
具体征收范围以西门停车场片区项目红线图为准。
三、征收补偿对象及方式
(一)凡本征收范围内的被征收人均列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证、土地使用证或有权机构认证证明作为征收补偿依据。
(二)对具有认定补偿安置面积的房屋，被征收人可以选择以分户评估方式确定被征收房屋价值，也可以在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿。
选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的(评估内容不含管理费、利润、税费等)，不得再选择征收补偿方案进行补偿,在评估价值的基础上，再给予搬迁补助费和临时过渡费，以现金一次性结算;在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿的，不再进行分户评估，但房屋装修档次超出方案标准的，可以单独对装修进行评估。
被征收房屋不具有认定补偿安置面积的违章建筑，其建安造价(含房屋及二次装修重置价)的补偿不以评估为依据，一律按本补偿方案规定的标准给予补偿。
(三)本地块征收补偿方式：实行货币补偿、产权调换两种方式，若被征收房屋属于本方案“四、补偿安置”中第(五)点规定的，不能实行货币补偿。
(四)产权人认定：以经相关部门审批建设办理的《房屋所有权证》、《土地使用证》登记的产权人为准，或经审批的《用地申请表》、《建筑许可证》以及其他证明产权材料为认定依据。
四、补偿安置
(一)补偿安置方式。分为产权调换、货币补偿两方式。土地价值按确权的用地面积或认定补偿安置面积所占比例计算。
(二)补偿计算。房屋补偿实行土地、房屋分别计算，合并结算。土地补偿，经批准的房屋建筑占地土地补偿价格按325万元/亩;房屋补偿，由房屋重置价和二次装修重置价结合成新率组成。埕地、空地的补偿：经国土部门确权的，属出让土地的按325万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按325万元/亩的60%计算;经市镇(街)两级清理收费的，按325万元/亩的40%计算;其他未确权和未经市镇(街)两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。埕地、空地是指房屋四至权属明确、界址明显范围内的用地面积扣除建筑物占地后余下的土地。
(三)产权调换补偿方式安置原则。住宅按照“等面积调换、差价互补、严控扩购、就近安置”的原则，采取“先签约、先封房、先选房”的办法，在相应安置区内按选房顺序号进行选房，安置房朝向、楼层不做价格调差具体详见选房细则。
(四)根据本区域公寓楼、集资楼的结构状况，将房屋结构划归为2类10等，其重置价标准详见附表一。
根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。
装修价值按附表三补偿标准进行补偿(按实际装修面积计算)，并视装修新旧程度按附表四折旧率计价。
(五)被征收房屋属于以下情形的只作产权调换，不作货币补偿：
1、被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的;
2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的;
3、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。
4、被征收房屋被法院查封的。
(六)补偿安置及签约程序
1、征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置协议书，内容含：认定补偿安置建筑、土地面积，认定不予补偿安置建筑、土地面积，认定补偿安置中选择货币补偿和产权调换的具体面积。
2、选择产权调换或享受照顾购买的被征收人进行安置房选择(详安置房选房细则)。
3、征收人作出房屋征收补偿结果计算表，如选择安置房面积与《房屋征收补偿协议书》有出入，则由征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置补充协议书，予以明确。
五、面积计算
有权证的土地、房屋面积按权证确权的计算，无权证的土地、房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。面积测量由征收实施单位委托具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范测量。
六、补偿结算
(一)选择货币补偿的，在被征收人签订协议并封房交拆后，由征收人在10个工作日内一次性付清补偿款;
(二)全部选择产权调换的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：
1、选房时结算的款项
(1)搬迁补助费
(2)临时过渡费
(3)低保户、五保户、孤寡老人补助款项
(4)二次装修补偿款
(5)按时签约封房奖励金
(6)自行过渡奖励金
(7)附属物(含埕地、空地及奖励)补偿款
(8)认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款
(9)认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款
(10)照顾购买面积应缴款
(11)等面积产权调换应补缴款
(12)选房时面积误差产生的款(面积限制原则按十一、(三)、3执行)
(13)公摊面积奖励
(14)住宅改经营性用房补助款
选择安置在未动建安置区的，以上(10)、(11)、(12)面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。
2、交房时结算的款项：交房时面积误差产生的款
第二部分 手续认定
七、手续完整
持有有权机关颁发的《土地使用证》及《房屋所有权证》的，持有镇街及以上人民政府审批的《用地申请表》或《用地通知书》及《建筑许可证》或《建设工程规划许可证》的，为土地、房屋手续完整，按权证登记的房屋占地及建筑面积的100%认定补偿安置面积。
八、手续不完整
下列情形属于手续不完整，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房的，按下列规定认定补偿安置面积：
(一)对年代久远的老房屋(1987年1月1日前已建成)，未经权属登记且确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按房屋占地及建筑面积的100%予以认定补偿安置面积;天井及其房前进深不超过3m范围等面宽的埕地、空地按确权划拨土地认定补偿。
(二)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，持有“两证”(《土地使用证》和《房屋所有权证》)之一的。持有镇街及以上人民政府审批的《用地申请表》或《用地通知书》和《建筑许可证》或《建设工程规划许可证》之一的，手续不完整的建房户，按权证(或表格、通知书)登记的房屋占地及建筑面积的95%予以认定补偿安置面积。
九、无手续
无任何手续建成的公寓楼、集资楼，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可按下列规定认定补偿安置面积：
(一)1987年1月1日至1992年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的85%认定补偿安置面积。
(二)1993年1月1日至1999年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的80%认定补偿安置面积。
(三)2000年1月1日至2006年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的70%认定补偿安置面积。
整体有审批手续(含不完整手续)，局部在原设计图纸之外私自增加的无手续建筑物，一律不予认定补偿安置面积。
以上被认定不予补偿安置的房屋占地及建筑面积(含“八、手续不完整”及“九、无手续”两部分中的情况),属2016年4月1日前建成的,按征地和建安造价给予一次性货币补偿;属2016年4月1日后建成的，除征地费用外不给于任何补偿。
建房时间和建房手续由项目所在街道牵头，征迁工作组负责，国土局、规划局配合，结合审批资料、航拍图等技术资料予以审核确认。
第三部分 住宅补偿安置
十、补偿计算
(一)补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。
1、选择货币补偿的结算：
计算公式：公寓楼、集资楼补偿金额=经认定可补偿安置的房屋建筑占地面积×土地补偿价325万元/亩+埕地、空地面积(已分摊入各户建筑用地的不计)×相应的埕地、空地补偿价(经国土部门确权的，属出让土地的按325万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按325万元/亩的60%计算;其他未确权的，按4.3万元/亩计算。)+房屋认定补偿安置面积×(房屋重置价×房屋成新率+室内二次装修×二次装修成新率)+被认定不予补偿安置的土地面积×征地价格+被认定不予补偿安置的房屋建筑面积×建安造价×成新率+各项奖励、补助等费用，房屋重置价、房屋成新率、室内二次装修及成新率详见附表一、二、三、四。
2、选择产权调换的结算：
在等面积产权调换的基础上，按以下计算：
被征收人领回款=埕地、空地面积(已分摊入各户建筑用地的不计)×相应的埕地、空地补偿价(经国土部门确权的，属出让土地的按325万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按325万元/亩的60%计算;其他未确权的，按4.3万元/亩计算。)+房屋认定补偿安置面积×室内二次装修×二次装修成新率+被认定不予补偿安置的土地面积×征地价格+被认定不予补偿安置的房屋建筑面积×建安造价×成新率+各项奖励、补助费用(扣除放弃产权调换安置的补差款)，详见附表一、二、三、四。
被征收人应缴款=照顾购买面积×照顾购买价+选择产权调换的面积×等面积应补缴价格(附表五)
(二)层高小于2.2m的房屋夹层按房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积;层高2.2m及以上的夹层、阁楼，按规定予以认定补偿安置面积。
(三)地下层露出室外地面超过其层高1/2以上的，按规定给予认定补偿安置面积;地下层露出室外地面在其层高1/3(不含1/3)至1/2(含1/2)的，按规定给予认定一半的补偿安置面积;地下层露出室外地面不超过其层高1/3的，只给予房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积。
十一、安置办法
(一)安置房的选择
被征收人因房屋被征收后在征收人提供的安置区内选择的安置房面积，原则上等同被征收房屋认定的补偿安置面积。
(二)安置原则及安置房价格
1、公寓楼、集资楼认定补偿安置面积选择产权调换部分，实行补差价优惠，其补偿详见附表五。
2、本项目产权调换可选择安置的安置区及先后顺序、所选安置区因降低或升高地段等级的补差价、选房时因安置房户型和建筑结构等原因导致实际安置面积超出产权调换面积的补偿价(含误差面积在7㎡以内及超出7㎡部分)详见下表：
选择安置区的具体规定如下：
序号安置区补差价
(元/㎡)照顾
购买价
(元/㎡)误差面积在7㎡以内的补偿价
(元/㎡)误差面积超出7㎡部分的补偿价
(元/㎡)计划
交房
时间
1音埔区域安置区50050009000110002021.7.31
2泽辉住宅小区50050009000110002021.7.31
3中庚香澜-5003600710086002021.7.31
4永鸿名城-50045008000100002022.1.31
5观音埔家园-2700280040005500现房
6全市指定
统筹安置区石井花园安置区-27002800400055002019.5.31
7千面山安置区-2700280040005500现房
8东环路安置区-2700280040005500现房
9霞楼名苑-2700280040005500现房
选择安置区的具体规定如下：
拆迁区范围的被征收人的第一套和第二套安置房可在中庚香澜、永鸿名城、观音埔家园或全市统筹安置区选择。第三套及以上安置房只能在全市统筹安置区选择。
被征收人若在协商期第1-30天内完成协议签订并封房交拆的，作为奖励，可以在奖励房源音埔区域安置区、泽辉住宅小区中选择一套安置房(仅限第一及第二套安置房，该奖励以有产权套房为单位，每单位仅享受奖励一套，奖完为止;两证齐全的证载建筑面积或持有工程规划许可证及用地批准书的审批建筑面积或经认定补偿安置房屋建筑面积不小于600㎡，可享受两套奖励房源)，第三套及以上只能在全市统筹安置区选择。
3、选房时因安置房户型和建筑结构等原因，导致产权调换面积与实际安置面积无法完全相符时的选房规定。原则上选择的安置房面积应按最接近产权调换面积上靠或下调，选择上靠的应严格按以下规定执行。全部选择产权调换的，被征收人选择安置房的面积上限为认定补偿安置面积的1.25倍。
4、被征收房屋认定补偿安置面积小于30㎡(含30㎡)的，原则上实行货币补偿;如被征收人在本区域内有其它被征收房屋的(含共有产权析产所得份额)，可合并安置。
十二、搬迁过渡
(一)搬迁补助
根据经认定补偿安置面积，按15元/㎡补助标准计算搬迁费一次;如选择产权调换的，再按产权调换面积(不含照顾购买面积)计算一次，不足1000元的按1000元计算。
(二)临时过渡
1、过渡期限：自被征收人签订协议并封房交拆之日算起，选择不同安置区的具体过渡期限按各安置区计划交房时间计算。
2、过渡方式：鼓励被征收人自行过渡并予奖励;自行过渡确有困难的，可申请安排临时周转房过渡，有使用临时周转房的，不予发放临时过渡费。
3、补助标准：根据产权调换面积(不含照顾购买面积)按10元/㎡·月标准计算。
4、选择货币补偿的及现房产权调换的，给予发放6个月临时过渡费。
5、属非被征收人责任造成超出过渡期限的，对自行过渡的被征收人，从逾期之日起，按双倍给予发放住宅临时过渡费;对使用过渡周转房的，从逾期之日起，按正常标准给予发放住宅临时过渡费。
十三、签约协商期限
本项目红线范围内公寓楼、集资楼征收签约协商期限规定如下：
(一)宣传发动和房屋权属、面积核对阶段：自本方案发布之日起一个月内。该阶段达成协议，可提前签约。
(二)房屋征收签约期限：以正式的补偿方案为准。
十四、奖励措施
(一)被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可享受下列奖励：
1、按时签约奖励：按认定补偿安置面积计算(不含照顾购买面积)，给予100元/㎡奖励。
2、按时封房搬迁奖励：按认定补偿安置面积计算(不含照顾购买面积)，给予600元/㎡奖励。
(二)被征收人另可享受下列奖励：
1、自行过渡奖励：被征收人自行过渡的，按认定补偿安置面积计算(不含所有照顾购买面积)，给予200元/㎡奖励。
2、放弃产权调换安置的补差：选择货币补偿，放弃产权调换安置的，按经认定补偿安置面积给予3900元/㎡补差款。
3、埕地、空地奖励：征收未经审批和镇街清理的埕地、空地，给予14万元/亩的奖励，被认定不予补偿安置的建筑占地面积参照此项奖励。已享受该补助的埕地、空地在征地面积中不再享受预留地政策。
4、公摊面积奖励：经审批和镇街清理的埕地、空地按审批或清理的价格补偿，同时也不享受该补助。以被征收房屋整套为单位，按原房屋认定补偿安置面积的10%给予公摊面积奖励，且每套最多不超过10㎡、不超过所选安置房公摊总面积，公摊面积奖励以8000元/㎡计价。选择货币补偿享受上述同等待遇。
十五、住宅改为经营性用房按时搬迁补助
未经规划部门批准、房管部门登记，将临街住宅改做经营性用房的，按住宅性质予以认定补偿，在规定期限内签订协议并封房交拆的，可按以下情况另给予补助：
(一)在1987年1月1日前，住宅底层已改为经营性用房且现状仍处于经营状态，并持有工商营业执照和税务登记证明的，按住宅房屋临街(路)底层第一自然间进深10m内的认定补偿安置面积给予补助，进深10m内的不予认定补偿安置面积及超过10m进深部分不予补助。补助的标准为:临12m及以上道路的，按认定补助面积给予5500元/㎡的一次性补助;临12m以下6m以上道路的，按认定补助面积给予2200元/㎡的一次性补助;临6m以下3m以上道路的，按认定补助面积给予1500元/㎡的一次性补助。
在2011年6月30日前，住宅底层已改为经营性用房且现状仍处于经营状态，并持有工商营业执照和税务登记证明的，按住宅房屋临街(路)底层第一自然间进深10m内的认定补偿安置面积给予补助，进深10m内的不予认定补偿安置面积及超过10m进深部分不予补助。补助的标准为：临12m及以上道路的，按补助面积给予3000元/㎡的一次性补助;临12m以下6m以上道路的，按补助面积给予1500元/㎡的一次性补助;临6m以下3m以上道路的，按补助面积给予500元/㎡的一次性补助。
在1987年1月1日后至2011年6月30日前，住宅底层已改为经营性用房且现状仍处于经营状态，并持有工商营业执照和税务登记证明的，按实际改造年限，参照无手续建成房屋的认定补偿安置面积标准的方式，补助标准在以上对应区间进行相应打折计算。
(二)在1987年1月1日前住宅底层改为经营性用房，未持有工商营业执照和税务登记证明的，按住宅房屋临街(路)底层第一自然间进深10m内的认定补偿安置面积给予补助，进深10m内的不予认定补偿安置面积及超过10m进深部分不予补助。补助的标准为:临12m及以上道路的，按认定补助面积给于2000元/㎡的一次性补助;临12m以下6m以上道路的，按认定补助面积给于1000元/㎡的一次性补助;临6m以下3m以上道路的，按认定补助面积给于600元/㎡的一次性补助。
在2011年6月30日前，住宅底层改为经营性用房，未持有工商营业执照和税务登记证明的，按住宅房屋临街(路)底层第一自然间进深10m内的认定补偿安置面积给予补助，进深10m内的不予认定补偿安置面积及超过10m进深部分不予补助。补助的标准为：临12m及以上道路的，按补助面积给予1000元/㎡的一次性补助;临12m以下6m以上道路的，按补助面积给予500元/㎡的一次性补助;临6m以下3m以上道路的，按补助面积给予300元/㎡的一次性补助。
在1987年1月1日后至2011年6月30日前，住宅底层已改为经营性用房，未持有工商营业执照和税务登记证明的，按实际改造年限，参照无手续建成房屋的认定补偿安置面积标准方式，补助标准在以上对应区间进行相应打折计算。
(三)在2011年6月30日后，住宅底层改为经营性用房的，按原房屋审批用途予以认定，一律不再另外补助。
(四)考虑部分年代久远，无法提供有效工商营业执照和税务证明，但的确系处于经营状态的，由村(居)审核、征迁工作组调查认定公示无异议后，予以认定补助。
(五)沿路的工业用房、办公用房、临时搭盖及不具备经营性用房门面结构的住宅，底层改为经营性用房的，按原建筑审批用途予以补偿，一律不再另外补助。
十六、其它补偿
(一)房屋的附属物补偿按附表六标准给予货币补偿。征收红线范围苗木及地上附着物征收的方案参照《福清市人民政府关于印发福清市征收青苗及地上附着物补偿标准暂行办法》(融政综[2015]186号)执行。
(二)商业店面补偿安置
1、货币补偿方式
(1)面积认定:土地房屋审批性质为经营性(商业)用地用房的，补偿安置商业面积审批手续的认定方式按住宅房屋的认定方式(在认定补偿安置面积的基础上，属于出让土地的，按100%认定商业补偿安置面积，属于划拨土地的，按95%认定商业补偿安置面积)。
(2)补偿内容标准：补偿内容含价值补偿款、装修补偿款、搬迁补助费、临时过渡费、停产停业损失补助、按时搬迁奖励共六项。补偿的标准如下：
搬迁补助费15元/㎡。
临时过渡费10元/㎡。
停产停业损失补助根据生产经营者近三年的年平均净利润确定，生产经营期限不足三年的，按实际生产经营期限的年平均利润确定，净利润根据企业缴纳的税进行推算，无法提供缴税依据的，按认定补偿安置商业面积以100元/㎡(一层临街)、50元/㎡(二层以上及临巷、内街)计，补助期限为6个月。
装修补偿款参照住宅补偿标准。
按时搬迁奖励以价值补偿款的8%计。
价值补偿标准如下：
①沿街一层按19000元/㎡(整栋楼两端有沿路的店面上调2%)，沿街二层按9000元/㎡，沿街三层按8000元/㎡;
②沿巷(内街)一层按12000元/㎡(整栋楼两端有沿路的店面上调2%)，沿巷(内街)二层按8500元/㎡，沿巷(内街)三层按7500元/㎡;
属于商场性质的，一层属于沿街15m范围内按一层商业价值算，超过部分按二层商业价值算。
以上所有补偿均以认定的商业补偿安置面积计，认定不予补偿商业安置面积的，仅给予房屋重置价和二次装修重置价补偿，补偿标准参照住宅标准，在权证确权范围或认定补偿安置面积外，不再另计公摊面积(含土地、建筑)补偿。
(3)换购优惠：
商业店面选择货币补偿后，允许在项目提供的安置房源中及华榕星汇龙城(不含奖励房源)换购成住宅安置房，换购单价按各安置区中选房超7㎡内的价格并结合地段等级差价(观音埔家园及全市统筹安置区不再计等级差价)计算，换购原则为换购面积不超补偿款除以换购单价，选交房时超出面积部分按各安置区中选房超7㎡外的价格并结合地段等级差价(观音埔家园及全市统筹安置区不再计等级差价)计算。其中，华榕星汇龙城选房超7㎡内的价格为7500元/㎡，选房超7㎡外的价格为9000元/㎡，地段等级差价为-500元/㎡，该房源为现房。
2、产权调换方式
(1)调换的原则：土地房屋审批性质为经营性(商业)用地用房，选择产权调换的，产权调换的原则为：等面积(在认定补偿安置面积基础上，属于出让土地的，按100%认定补偿安置面积，属划拨土地的，按95%认定补偿安置面积)、等楼层(低楼层可往高楼层转安置，高楼层向低楼层转安置以到二层为限，按货币价值结算补差)、等面宽、等小区区位、等地段等级。
因户型结构原因，面积存在误差的，只能下调面积最靠近的一档安置或上调30%面积之内安置，面宽存在误差的按总面宽增加的宽度以不超1m为限，历史上已形成的买卖，允许多个店面合并为一个店面安置，合并后按一个店面处置。
属于商场性质的，一层商业沿街15m范围内按一层商业价值互补差，超过部分按二层商业价值互补差。
(2)安置房源及结算
产权调换的安置房源为泽辉住宅小区、政府储备地2018-002号配建的商业用房及中一品江山、三福龙景中安置，过渡期限泽辉住宅小区、政府储备地2018-002号暂按3年计，其它为现房。
安置在泽辉住宅小区、政府储备地2018-002号的：误差的面积(含增减的)沿街的分别按19000元/㎡(一层)、9000元/㎡(二层)和8000元/㎡进行结算，沿巷(内街)的分别按12000元/㎡(一层)、8500元/㎡(二层)和7500元/㎡(三层)进行结算，沿停车场的店面按沿内街处置。
安置在一品江山、三福龙景的，认定补偿安置面积多于实际安置面积的，误差的面积沿街的分别按19000元/㎡(一层)、9000元/㎡(二层)和8000元/㎡进行结算，沿巷(内街)的分别按12000元/㎡(一层)、8500元/㎡(二层)和7500元/㎡(三层)进行结算，沿停车场的店面按沿内街处置;认定补偿安置面积少于实际安置面积的，被征收人按以下标准补缴款：沿街的分别按16400元/㎡(一层)、8000元/㎡(二层)和7200元/㎡(三层)进行结算，沿巷(内街)分别按10000元/㎡(一层)、7500元/㎡(二层)和6700元/㎡(三层)进行结算。
安置在一品江山、三福龙景的，认定补偿安置商业面积等面积安置部分，按以下地段差标准补差给被征收人：沿街的分别按2600元/㎡(一层)、1000元/㎡(二层)和800元/㎡(三层)进行结算，沿巷(内街)分别按2000元/㎡(一层)、1000元/㎡(二层)和800元/㎡(三层)。
(3)其它补偿补助：认定不予补偿商业安置面积的，仅给予房屋重置价和二次装修重置价补偿，标准参照住宅标准。搬迁补助费、临时过渡费、停产停业损失补助标准同货币补偿，按时搬迁奖励按认定商业补偿安置面积计算，一层按1000元/㎡，二层按500元/㎡，三层按200元/㎡。在权证确权范围或认定补偿安置面积外，不再另计公摊面积(含土地、建筑)补偿。
(三)办公用房补偿安置
办公用房是指原审批为办公楼、或审批为综合楼中认定为办
公用房部分、或未经审批经研究认定为办公用房部分的建筑。
1、货币补偿方式
(1)面积认定:补偿安置的认定参照住宅方式认定办公用房补偿安置面积。
(2)补偿内容标准：补偿内容含土地补偿款、建筑物重置价补偿款、装修补偿款、搬迁补助费、临时过渡费、按时搬迁奖励共六项。补偿的标准如下：
土地补偿款按每亩155万元。
建筑物重置价补偿款参照住宅补偿标准。
搬迁补助费15元/㎡。
放弃产权调换补差2500元/㎡。
临时过渡费10元/㎡.月(按6个月计算)。
装修补偿款参照住宅补偿标准。
按时搬迁奖励以土地、建筑物补偿款的8%计。
低层部分认定为商业用房的综合办公楼，低层部分套商业用房补偿，其余办公用房部分按面积比例计算土地补偿价值，埕空地计入容积率不再另外补偿。
以上所有补偿均以认定的补偿安置面积计，认定不予补偿安置面积的，仅给予房屋重置价和二次装修重置价补偿，补偿标准参照住宅标准。
2、产权调换方式
(1)调换的原则：土地房屋审批性质为办公性质用地用房，选择产权调换的，产权调换的原则为：等面积(认定补偿安置面积)、等楼层、等地段等级。
因户型结构原因，面积存在误差的，只能上调30%面积之内安置。
(2)安置房源及结算
①产权调换的安置房源为—配建的办公用房中安置，过渡期限暂按3年计。
②安置的误差的面积(含增减的)按4500元/㎡进行结算，地段等级差参照住宅。
③其它补偿补助：认定不予补偿办公用房安置面积的，仅给
予房屋重置价和二次装修重置价补偿，标准参照住宅标准。二层装修重置价、搬迁补助费、临时过渡费标准同货币补偿，按时搬迁奖励按认定办公用房补偿安置面积以100元/㎡计算。
在规定期限内办公用房未能按以上标准达成补偿协议的，可委托评估公司进行评估，选择评估的按评估价格加搬迁补助费和临时过渡费给予一次性货币补偿，不再给予其它奖励。
(三)车库补偿
1、地面上车库参照杂物间补偿安置，在认定补偿安置面积的基础上，按9折换算成住宅建筑面积按住宅进行补偿安置。
2、地下车库按确权(或经认定含公摊的车库面积)5000元/㎡标准采用货币补偿。
3、地面上车库改商业用房的，按照住宅改商业补助相关标准的一半给予补助。地下车库改商业用房的，按地下车库补偿后，按750元/㎡给予补助(二层住宅改商业的参照此标准补助)。
车库按以上规定补偿和补助后，不再享受其他任何补偿。
在规定期限内未能按以上标准达成补偿协议的，可委托评估公司进行评估，超出规定期限选择评估的，不享受按时搬迁奖励。
第四部分 保障措施
十七、过渡租金保障
被征收人现居住在本区域内，在规定签约期限内签订协议并封房且选择产权调换的，因住宅临时过渡费较低导致自行过渡确实困难的，可申请增加补助，由所在镇(街)根据实际过渡人口困难情况给予适当保障。
十八、失地农民养老保障
符合条件的被征地农民给予办理养老保险，由人力资源与社会保障部门依据《福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法》(福建省人民政府第177号令)、《福清市被征地农民养老保障试行办法》(融政综[2009]179号)、《福清市被征地农民养老保障实施细则》(融政办[2009]164号)等有关规定执行。
十九、申请公租房保障
被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆且符合申请公共租赁房条件的，被征收人可按照住房保障有关政策规定，携带相关证明材料到街道申请，再由房屋征收实施单位汇总后报市政府优先给予配租，被征收人可以不轮候。
二十、困难保障
在规定签约期限内签订协议并封房交拆的低保户、五保户、孤寡老人一次性给予30000元/户的补助。
二十一、居住条件保障
在规定签约期限内签订协议并封房的低保户、五保户、孤寡老人及经集体研究公示无异议的困难户，可享受下列居住条件保障奖励措施。
住宅可补偿安置面积全部选择产权调换(包括照顾购买面积)后，人均面积仍不足20㎡的，且被征收房屋系被征收人及其户口本上直系亲属三代内人员福清境内唯一住宅，可照顾至人均20㎡保障居住，照顾购买部分面积以照顾价计价，以上拆迁户家庭成员人数认定，以被征收人户口本中所登记的直系亲属人员为准(含就学、服刑外迁的)。
二十二、老人生活费补助
自签订征收补偿协议之日起至通知回迁安置之日的过渡期间内，户籍在项目区域内的被征收人，按时签订协议并封房的，自男满60周岁、女满55周岁当月起，每人每月给予300元生活费补助，期限不超过36个月，选择货币补偿的享受同等待遇且享受补助期限统一为36个月。由属地街道另外制表向财务审核组申报，经审核后一次性拨付。
第五部分 其他规定
二十三、房屋权属不清的处理
被征收房屋产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，由征收人就被征收房屋的有关事项办理证据保全后予以拆除。
二十四、设定他项权利的处理
被征收房屋设定抵押的，相关当事人应自行协商解除抵押关系，并在签订协议前向登记部门注销抵押关系。
二十五、超出签约期限内搬迁的处理办法
(一)被征收人超过规定签约期限仍未签订协议并封房的，不享受本实施方案有关的补助、奖励、照顾、保障奖励措施。坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。
(二)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，按程序转入强制征收流程。
(三)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由相关部门依法申请人民法院强制执行。
(四)故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。
二十六、房屋搬迁程序
(一)由征收人将实地测量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。
(二)被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。
(三)被征收人应当按规定的签约期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。
(四)被征收人在签订协议时，需携带各种证明材料原件并提交户口簿、产权证件、建筑许可证、土地使用证、镇(街)清理建房手续(持有有效凭证)、户主身份证等资料复印件各2份。
第六部分 附则
二十七、适用范围
本方案适用于西门停车场片区项目公寓楼、集资楼征收补偿安置。
二十八、未尽事宜
该补偿方案未提及事项按国务院及福建省、福州市、福清市的有关规定实施。
二十九、投诉监督
整个征收补偿工作将做到公正、公平、公开，欢迎被征收人监督。
附件：一、被征收房屋重置价标准
二、被征收房屋成新率评定标准
三、房屋二次装修重置价标准
四、房屋二次装修成新率评定标准
五、公寓楼、集资楼等面积应补缴价格控制表
六、房屋的附属物补偿标准
七、临时搭盖的补偿规定
附表一 被征收房屋重置价标准
类别等级单价
元/㎡主要特征备注
框架结构一等1200外墙三面以上条砖贴面、砌清水砖或同档次外墙饰面;铝合金门窗、胶合板门。1、屋顶为直接浇筑砼斜屋面的：有贴瓦的补价500元/㎡，未贴瓦的补价350元/㎡;屋顶为砼板面再加斜屋面的：有贴瓦的补价820元/㎡，未贴瓦的补价670元/㎡。以上补价面积为顶层外墙体外轮廓线投影面积。
2、被征收房屋层高超过4米(含4米)的，选择货币补偿的，重置价标准提高20%;被征收房屋层高超过6米(含6米)的，选择货币补偿的，重置价标准提高40%;被征收房屋层高超过8米(含8米)的，选择货币补偿的，重置价标准提高60%。
3、被征收房屋外墙局部(至少一层外墙面以上或所有外墙角加窗门套补价100元/㎡;外墙满挂普通石材的补价200元/㎡;外墙满挂高档石材的补价350元/㎡。
二等1100外墙部分条砖贴面、砌清水砖或同档次外墙饰面;铝合金门窗、胶合板门。
三等950外墙水泥砂浆抹面，未做饰面;胶合板门，铝合金窗。
四等850外墙无装修，无水泥砂浆抹面;胶合板门，铝合金窗，木窗。
五等750只完成主体工程并填充内外墙(无门窗)。
砖混结构一等1000外墙三面以上条砖贴面或清水砖或同档次外墙饰面;铝合金门窗、胶合板门。
二等900外墙部分条砖贴面或清水砖或同档次外墙饰面;铝合金门窗、胶合板门。
三等800外墙水泥砂浆抹面，未做饰面;胶合板门，铝合金窗。
四等700外墙无装修，无水泥砂浆抹面;胶合板门，铝合金窗(小部分木窗)。
五等600
只完成主体工程(尚未安装门窗)。
附表二 被征收房屋成新率评定标准
等级成新率基本评定标准
一等100%能正常使用，房屋使用年限1-5年。
二等95%能正常使用，房屋使用年限6-10年。
三等90%能正常使用，房屋使用年限11-20年。
四等85%能正常使用，房屋使用年限21-30年。
五等80%尚能正常使用，房屋使用年限30年以上。
六等70%基本不能正常使用。房屋结构、部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，外装修局部有破损，老化，设备、管道不够畅通，水、电照管线有部分老化、损坏残缺，需要中修或局部大修更换部分部件才能使用。
七等60%不能正常使用，房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，外装修严重变形、破损，老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线，需进行大修或翻修、改建。(严重损坏房)
八等40%承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全。(危险房)
附表三 房屋二次装修重置价标准
档次单价
元/㎡主 要 特 征
一档900地面为豪华高级花岗岩、高级缸砖、瓷砖踢脚线(木质踢脚线);内墙面为ICI或立邦涂料粉刷、高级乳胶漆、高级墙纸、高级质感涂料及墙衣，榉木墙面;天棚为木作造型吊顶及四周角线、带灯座(豪华);室内设有组合式壁柜及高级组合式床柜(不可动);高级实心木门(入户门为防盗门);铝合金窗及纱窗，木质窗帘盒，不锈钢防盗门(内含钢条)，部分双层防盗网;阳台有防盗网;厨房高级缸砖(或高级防滑瓷砖)铺地，瓷砖墙面，吊顶，木质或铝合金推拉门;卫生间高级缸砖贴内墙面，吊顶，卫生洁具(带有不可移动卫浴);电话、电视、对讲等预埋管、线、盒、出线座等弱电;楼梯高级实木扶手或不锈钢扶手，高级花岗岩或高级缸砖踏步。同时具备以下装修情形的可补价200元/㎡：厨房设置集成橱柜、电视背景墙挂石或镶木、楼梯踏步铺设实木地板、卫生间设置名牌浴缸，按实际装修对应的层数相应的建筑面积计算。
二档800地面为豪华高级花岗岩、缸砖、木地板,瓷砖踢脚线(木质踢脚线);内墙面为ICI涂料粉刷、乳胶漆、墙纸、木墙裙;天棚为木吊顶及四周石膏角线;带灯座;室内设有组合式壁柜及高级组合式床柜(不可动);入户门为实心木门及防盗门，铝合金窗及纱窗，木质窗帘盒，不锈钢防盗门(内含钢条)，部分双层防盗网;阳台有防盗网;厨房缸砖(或防滑瓷砖)铺地，瓷砖墙面，吊顶，木质或铝合金推拉门;卫生间高级钢砖贴内墙面，吊顶，卫生洁具(带有不可移动卫浴);电话、电视、对讲等预埋管、线、盒、出线座等弱电;楼梯高级实木扶手或不锈钢扶手，花岗岩或缸砖踏步。
三档700入户门为防盗门，地面为高级花岗岩、缸砖，瓷砖踢脚线(木质踢脚线);内墙面为ICI涂料粉刷、水泥漆、喷涂料、部分木作墙裙;天棚为木吊顶及四周石膏角线、带灯座;室内设有组合式壁柜及组合式床柜(不可动);铝合金窗外加防盗网，窗帘盒，不锈钢防盗网(内含钢条)，阳台有防盗网;厨房石板材(或瓷砖)铺地，瓷砖墙面，吊顶;卫生间磁砖地板，磁砖贴内墙面，吊顶，卫生洁具(带有不可移动卫浴);电话、电视、对讲等预埋管、线、盒、出线座等弱电;楼梯实木扶手或不锈钢扶手,花岗岩或缸砖踏步。
四档600入户门为防盗门，地面为高级花岗岩或缸砖;瓷砖踢脚线，内墙面为ICI涂料粉刷、水泥漆、喷涂料(喷塑)、木作墙裙;天棚为四周木作吊顶、带灯座;室内设有组合式衣柜;木门铝合金窗外加防盗网，窗帘盒，阳台有防盗网;厨房瓷砖铺地，瓷砖墙面，铝塑板吊顶;卫生洁具(带有不可移动卫浴);电话、电视、对讲等预埋管、线、盒、出线座等弱电。
五档500入户门为防盗门，地面为中档花岗岩或缸砖;瓷砖踢脚线，内墙面为ICI涂料粉刷、水泥漆、喷涂料、木作墙裙;天棚为吊顶或四周石膏角线、带灯座;室内设有部分壁柜;铝合金窗外加防盗网，窗帘盒，阳台有防盗网;厨房瓷砖铺地，瓷砖墙面，铝塑板吊顶;卫生间吊顶、洁具齐全;电话、电视、对讲等预埋管、线、盒、出线座等弱电。
六档400入户门为防盗门，地面为中档花岗岩或缸砖;瓷砖踢脚线;内墙面为涂料粉刷、瓷砖墙裙;天棚四周石膏角线;铝合金窗外小部分加防盗网，阳台有防盗网;厨房地板砖地面，瓷砖墙面;卫生洁具齐全，吊顶。普通电照。
七档300入户门铁门及木门，地面为普通瓷砖或普通花岗岩，墙体部分贴砖，墙面及天棚普通墙漆粉刷及四周贴角线。木门窗，卫生间洁具齐全，吊顶。普通电照。
八档200地面为普通瓷砖;厅后墙贴瓷砖,墙面部分贴瓷砖,内墙面及天棚普通墙漆粉刷;木门窗，简单铁门、防盗栅。普通水卫电照。
九档100地面为地板砖或斗地砖;内墙面及天棚简单粉刷或部分粉刷;木门窗，简单铁门、防盗栅。简单水卫电照。
备注：以上装修档次区分应同时结合装修用料档次、做工精细度、造型细木面积的多少等进行综合判断。
附表四 房屋二次装修成新率评定标准
等级成新率基本评定标准新旧
程度
一等98%楼地面：完好、平整;门窗：开启灵活，五金完好，漆面光亮;内粉饰：完好，无痕迹，漆面光亮;顶棚：完好;细木：完好，无痕迹，漆面光亮;洁具、灯具：使用正常，外观颜色无变化。整体装修外观如同新做。新
二等90%楼地面：基本完好、平整;门窗：开启基本灵活，五金略有锈点，漆面略有褪色;内粉饰：基本完好，局部处有损痕，漆面缺乏保养;顶棚：基本完好;细木：基本完好，个别处有损痕，漆面略有褪色;洁具、灯具：使用正常，外观颜色基本无变化。整体装修外观较新。较新
三等80%楼地面：有一定磨损、起砂，但基本平整;门窗：开关有杂音，个别处腐朽变形，五金锈蚀，漆面褪色;内粉饰：个别处破损，老化，个别处轻度裂缝、剥落;顶棚：一般;细木：较旧，局部有损痕，个别处开裂;洁具、灯具：使用基本正常，洁具外观颜色发黄，灯具金属锈蚀褪色。整体装修外观一般。一般
四等70%楼地面：磨损严重、起砂、不平;门窗：尚能开关，局部腐朽变形，五金锈蚀，油漆老化;内粉饰：部分裂缝、剥落;顶棚：较旧;细木：陈旧、局部咸蚀、开列;洁具、灯具：尚能但简单陈旧。整体装修外观较旧。较旧
五等50%楼地面：严重破损、起砂、剥落、不平;门窗：大部腐朽变形，普通开关不灵，五金残损，油漆老化见底;内粉饰：部分空鼓、裂缝、剥落;顶棚：陈旧;细木：陈旧、有咸蚀;洁具、灯具：器具和零部件残缺及严重损坏。基本无人维护保养。旧
附表五
公寓楼、集资楼等面积应补缴价格控制表 (单位：元/㎡)
(产权调换专用表)
结构等 级等面积应补缴价格控制
框架
结构一至二等0
三至四等250
五等400
砖混
结构一至二等200
三至四等400
五等500
备注：
1、产权调换的安置房与被征收房屋地段等级差价按方案规定另计;
2、房产证同时登记套房及储藏间的，该储藏间面积按90%认定补偿安置面积。
附表六 房屋的附属物补偿标准
序号项目单价备注
1夯土围墙260元/m³
2砖砌围墙(含基础)360元/m³挡墙另计
3石围墙190元/m³
4普通水井 4000元/口超7m每延1m加500元
5室外普通厨房洗菜池300元/个
6石板埕地120元/㎡
7埕地水泥花砖地面70元/㎡
8埕地水磨石地面90元/㎡
9埕地瓷缸砖地面80元/㎡
10埕地花岗石贴面120元/㎡
11埕地波化砖贴面120元/㎡
12围墙铁栏杆100—160元/㎡
13普通围墙铁门300—350元/㎡
14室外厨房用蓄水池200—400元/个
15室外蓄水池550元/m³按容积计
16化粪池1000—1500元/座
17有线电视330元/户
18电话180元/户
19晒坪70元/㎡
20室外砼地面70元/㎡
21整毛石护坡 260元/m³
22乱毛石护坡 180元/m³
23门亭有盖门亭(含柱)500—600元/㎡;双层带斜顶门亭(含柱和斜顶贴瓦)800—1000元/㎡按顶盖投影面积计
24毛石基础90元/㎡(含砼地圈梁的毛石基础120元/㎡)专指上无建筑物基础
25钢筋砼基础150元/㎡房屋只建至基础尚未建设上部主体
26机井深200m(含200m)以上的按20000元/口补偿;深100-200m按15000元/口补偿;深20-100m按5000-10000元/口补偿;20m以内按5000元/口补偿。含配套设施补偿
27罗马式立柱(4m多)2000—3000元/套指混凝土浇筑
28简易木阁楼200—300元/㎡和房屋同时建设的、层高H<2.2m，重置价中已补价的不得重复计算。
29炉灶土2000元/口分别带烟囱的双连灶、无烟囱双连灶、单口灶等按炉口计补偿
30砖 3000元/口
31瓷贴4000元/口
32猪舍156元/㎡
33鸡舍132元/㎡
34不锈钢水塔1000元/个
35庭院灯200—500元/杆庭院或露台照明的路灯，一般为5个灯头，钢管为φ880
36宽带移机220元/部
37三相电20A1680元/部应提供供电所相应的发票及证明材料
3840A3350元/部
3960A5020元/部
40空调移机300元/台指移机费用
41太阳能热水器移机300元/台指移机费用
42供水表立户费1200元/户指原已审批的
43供电表立户费300元/户指原已审批的
注：本表未涵盖内容，由征迁工作组会同属地街道，通过市场询价或委托评估确定。
附表七 临时搭盖的补偿规定
在房屋征收过程存在较多的临时搭盖问题，本着既实事求是又遏制临时搭盖的原则，对房屋征收过程遇到的临时搭盖补偿问题作如下规定。
一、临时搭盖的认定依据
有以下情形之一的即认定为临时搭盖：
1、以空心砖、加气砖、水泥砖为承重墙体;
2、以简易钢结构为承重体系;
3、以12cm厚粘土实心砖为承重墙体;
4、未采用钢筋混凝土或烧结粘土瓦为屋顶(如：采用铁皮、石棉瓦、油毡为屋顶)。
二、临时搭盖的建筑面积计算规定
1、临时搭盖不论层数均按单层计算建筑面积。
2、临时搭盖不论层高均按一般层高单层计算建筑面积。
3、以临时搭盖外墙面轮廓线计算建筑面积。
三、临时搭盖的补偿计算
1、临时搭盖的建筑重置价补偿标准为100-300元/㎡。
2、临时搭盖的二次装修重置价补偿不得超过其建筑重置价补偿。
3、采用18cm或24cm厚粘土实心砖为承重墙体的，可参照砖木结构二等略低标准给予建筑重置价补偿。
4、临时搭盖除建筑重置价和二次装修重置价补偿外，不再享有含搬迁补助在内的其他任何补偿。
5、实施突击抢建的，由项目所在镇(街)负责拆除并不予任何补偿。
